神宮外苑再開発でも他のタワーマンション建設でも重要なのは容積率。地方自治体が決めるこれこそよくも悪くも使える魔法の小槌。今高度経済成長時代にたてた立てたマンションは築５０年にもなり大修繕 か建て替えの時期となっている。そこで再開発し建て替えとなるが便利なのが新しいビルに移る権利変換の設定。ただ権利変換床にプラスする保留床を多くして建物の容積率を大きくすれば事業費に加え新しい不動産となり大きな利益を捻出できる。これは再開発には便利だが利権がからむと必要以上に容積率をアップさせ高層建築として大きな利益を生む生む打ち出の小づちとなる。

https://www.youtube.com/watch?si=D1zxYEZlj4nkcCq4&v=Kah-e1g96mE&feature=youtu.be大門さん国会質問